[摘要] “从拿地到被叫停短短数月间，用地性质就从城镇住宅用地调整为公园绿地和城市道路等，开发前景不明。”2021年6月末，包括三河兆龙佳业房地产开发有限公司在内，一批在燕郊高新技术开发区（以下简称“燕郊高新区”）新规划出台前拿地的房企负责人表达了他们的担忧。
“从拿地到被叫停短短数月间，用地性质就从城镇住宅用地调整为公园绿地和城市道路等，开发前景不明。”2021年6月末，包括三河兆龙佳业房地产开发有限公司在内，一批在燕郊高新技术开发区（以下简称“燕郊高新区”）新规划出台前拿地的房企负责人表达了他们的担忧。据一位深谙三河市房地产开发运营的某企业负责人透露，被新规划调整“套牢”的出让地块不少于10宗，闲置土地面积近千亩，涉资数十亿元。
在河北省三河市燕郊高新区，一批原本土地用途以城镇住宅为主的出让地块，因规划调整被划为商服用地、公共停车场、公共绿地、城市道路等。多家房企的摘牌地块开发停滞，数十亿元土地出让金疑似被套。“数亿元土地出让金理应如数返还，当地政府至今也未给出一个明确说法”
时间回到一年半前，2020年3月17日，国家发改委公布《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》（以下简称《协同发展规划》），该规划为河北省廊坊市北三县与通州区协同发展“1＋5＋12”系列规划之一。同年9月30日，廊坊市人民政府批复了北三县与通州区协同发展“5＋12”系列规划暨5个控制性详细规划和12个专项规划，其中包括《河北省廊坊市燕郊组团控制性详细规划》，业界通称新规划（以下简称《燕郊组团详规》）。
新规划的出台，意在解决“北三县”与北京通州区两地空间布局缺乏协调、功能组织松散的问题，严控房地产无序开发。但因地方政府的“抢跑”推地，企业押注调规风险拿地，让不少房企面临进退维谷尴尬境地。
6月29日，三河市自然资源和规划局相关工作人员向中国房地产报记者表示，每一宗地块出让均经过层层审批，局领导把关后逐级上报，但涉及具体出让细节不详，建议记者与该局主管领导联系，随后记者致电该局主要负责人未获回应。
截至发稿前，三河市自然资源和规划局、廊坊市自然资源和规划局、廊坊市委的相关负责人，在接受中国房地产报记者采访时，均未正面回应这批土地的规划调整问题。
燕郊新规划落地“前夜”密集推地
香河、大厂、香河，由河北省廊坊市所辖，因房价相对较低、与北京通州区之间可以形成职住通勤，成为了一批在京工作者的“后花园”，多年来被统称为“北三县”。虽然包括三河燕郊高新区在内的“北三县”区域，与通州区通勤关系密切，多年来却因行政区域管理“屏障”各自为政，在发展中出现了房地产无序开发等诸多被诟病的问题。国家发改委发布的《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》指出，两地空间布局缺乏协调，功能组织松散，职住不平衡问题突出，贴边连片发展问题严重。
中国房地产报记者注意到，《协同发展规划》中明确规定，协同发展区域严禁在交界地区大规模开发房地产，严控房地产无序开发。坚决摒弃以房地产开发为主的发展方式，制定更加严格的房地产项目准入条件和年度开发总量约束机制。而《燕郊组团详规》亦对房地产开发设置多重准入标准。在业界普遍看来，新规划的出让，会导致燕郊地产开发“闸门”再次收紧。
而在“5＋12”系列规划出炉前不久，三河市燕郊高新技术开发区（以下简称燕郊高新区）辖区多宗“黄金地块”密集出让。
资料显示，位于迎宾路东侧，北二路南侧的燕达地块；燕郊康城大街南侧、燕灵南路西侧港中旅地块；燕郊高新区神威北大街南侧，中心路西侧鼎盛庄园地块；神威北大街南侧、汉王路东侧望京苑地块；迎宾路东侧、神威北街南侧瑞城盛景地块；园区大街北侧、福成路西侧吉胜科技地块；园区大街北侧、幸福路东侧科达实业地块等，由于城市配套成熟，交通区位优势明显（部分地块紧邻新建地铁口），上述7宗地块一经招标，迅速引起众房企围抢，土地出让价款也随之水涨船高，累计成交土地出让金25.03亿元。
三河市自然资源和规划局曾对外发布称，2020年成功举行了8期国有土地使用权招标出让和8期挂牌出让，共成交土地24宗，面积1183.54亩，收缴出让价款40.73亿元。这意味着，上述7宗地块土地出让金贡献率占该市全年收缴出让总价款的一半以上。
数十亿土地出让金未返惹争议
时至今日，受《燕郊组团详规》影响，已出让的多宗地块土地用途从城镇住宅被规划为商服用地、公共停车场、公共绿地、城市道路等，涉及其中的多家房企的摘牌地块因此陷入开发停滞。
在业界普遍看来，明知道《燕郊组团详规》或会影响三河市原有城市规划，那么，三河市自然资源和规划局缘何会选择在新规划落地前密集出让地块，背后有何深意？众房企动辄豪掷数亿在燕郊踊跃拿地，是敢于押注新规划潜在的调规风险，还是过度推崇当地楼市未来前景？
值得关注的是，就在“两规划”出炉间隔期，三河市自然资源和规划局曾一举推出3宗地块对外出让，随即引来众房企围“抢”。
6月28日，一位深谙三河市房地产开发运营的某企业负责人郭先生在接受中国房地产报记者采访时表示，仅在2020年6月份，三河市有3宗“黄金地块”（前述7宗地块中的3块）被集中出让。据了解，3宗地块分别为燕郊高新区YJ2019-108地块（港中旅项目），由港中旅房地产开发有限公司于2020年6月24日签订出让合同，成交价约1480万元／亩，地块面积约36.8亩；燕郊高新区YJ2020-005地块（望京苑项目），由三河市兆龙佳业房地产开发有限公司于2020年6月17日签订出让合同，成交价约662万元／亩，地块面积约80亩；燕郊高新区YJ2020-006地块（燕达项目），由河北三河燕达实业集团有限公司于2020年6月29日签订出让合同，成交价约700万元／亩，地块面积约70亩。按照出让合同显示，3宗地块土地用途均为住宅用地。
“在此之前，我们在拿地过程中虽然知晓新规划出炉前拿地的风险提示，而当地政府将这一风险作为自身免责条款载入土地招标文件、土地出让合同中。但这毕竟是地方政府部门组织的土地出让，科学严谨与合规性不容质疑，公司高层当时认为（土地性质）不会有太大变动。”。三河兆龙佳业房地产开发有限公司有关负责人向中国房地产报记者表示，从拿地到被叫停短短数月间，如果按照新规划进行调规，望京苑地块将面临由住宅调整为绿地和城市道路，地产开发无望，地块陷入长期闲置。“火暴拿地为开端，迎来的却是惨淡收场。”
记者在该公司出示的相关土地出让、招标文件中均发现，土地招标时地块用途显示为城镇住宅用地。此外，该文件还载明，项目开发如与《协同发展规划》冲突，受让人应无条件服从《协同发展规划》要求，若项目与该规划冲突，所带来的相应后果及损失由受让人自行承担，不追究政府及相关部门任何责任。
这位负责人告诉记者，为寻求限度止损，项目地块自陷入停滞后公司多次寻求与燕郊高新区方面沟通，对方始终以新规划尚未公布为由久拖不决。直到2021年6月18日，燕郊高新区国土规划局书面回复该公司称，经核对《燕郊组团详规》，望京苑地块规划用地性质为公园绿地和城市道路等。令这位负责人困惑不已的是，土地性质已发生根本性改变，对于已上缴的数亿元土地出让金及项目长期停摆造成经济损失，当地官方从未正面回应。即使按照合同条款规定，当地政府因新规划影响给开发商造成的损失由企业自行承担，数亿土地出让金理应如数返还，但当地政府至今也未给出一个明确说法。
多家房企折戟燕郊高新区
“既便被业内视为地产开发‘闸门’再次关牢的《燕郊组团详规》新鲜出炉，也并未阻挡三河市自然资源和规划局出让住宅用地的热情。”郭先生向中国房地产报记者表示，2020年10月19日，三河市自然资源和规划局对外出让一宗地块，被三河市瑞城盛景房地产开发有限公司摘得，成交价约720万元／亩，地块面积约116.5亩，土地用途为住宅用地。土地摘牌当天距离此前刚出炉的《燕郊组团详规》出台不足20天。
距离《燕郊组团详规》出台不足20天出让的这宗地块，即是鼎盛庄园项目。按照新规划要求，该地块土地用途巳由城镇住宅用地调整为商服用地，项目开发将明显缩水。“按照目前楼市走势，鼎盛庄园地块上将来建成的房子若是住宅楼，售价有望达到3万元／平方米，但如果变成公寓楼，售价只能在1万元／平方米左右。不仅销售价格降低了，房子还不好卖。”郭先生如是说。
市场消费反应也印证了这一说法。因该地块紧邻新建地铁口，明显的区位交通优势吸引了不少购房者青睐。鼎盛庄园目前虽未进场施工，但家住廊坊市区的徐先生已和其他购房者过来看房数次，时常关注着鼎盛庄园楼盘开发动态。不过，当徐先生得知该楼盘住宅或将变成公寓时，徐先生和其他购房者认为需谨慎购房，甚至有弃购该楼盘计划。
郭先生还向记者透露，截至目前，因新规划影响到的出让地块不低于10宗。累计闲置土地面积近千亩。
6月29日，三河市自然资源和规划局相关工作人员在接受采访时表示，每一宗地块出让均经过层层审批，局领导把关后逐级上报，但涉及具体出让细节不详，而该局主管领导未接受本报采访。
在接受中国房地产报记者采访时，廊坊市自然资源和规划局主要负责人也未回应土地出让相关问题，只是说明他已不在此岗位。近日，记者再次致电该局工作人员获悉，近期该局主要负责人并未做工作调整。
同日，廊坊市委主要负责人在回应中国房地产报记者采访时称，将专门核实相关情况，并研究相关问题后给予回复。截至发稿前，记者并未接到廊坊市方面相关书面回复。
7月6日，京津冀商业地产投资界知名人士可毅向中国房地产报记者分析认为，土地出让不是儿戏。事实上，在三河市组织密集出让多宗地块期间，无论是三河市政府还是众房企，对呼之欲出的《燕郊组团详规》应该早已知晓，只是还没做好后期有效应对准备。作为房企，面对一向被认为地产界投资洼地的燕郊，即便有不可预知的规划新政即将落地，也要赶在落地“前夜”押注一宗地块。而对于三河市政府而言，新规划可能对已出让地块产生预估影响的风险提示则从口头落实到纸面上，不过，“愿者上钩”，先预设好风险提示和免责条款，又有房企依然热衷竞标拿地，当地政府部门自然持开放欢迎姿态积极面对。
在可毅看来，三河市自然资源和规划局在预设好拿地风险提示和免责条款后，密集出让“黄金地块”或许看重的是房企上缴巨额土地出让金，可迅速拉高当地财政收入指标。
有迹可循的是，该局在去年6月中下旬出让前述3宗地块时，按照出让合同规定，拿地房企可以在一个月内缴清土地出让金。但该局要求拿地房企必须要在6月29日前全部缴清。而该局上半年业绩考核时间节点恰恰为当年6月底。
燕郊高新区土地出让合同相关条款
不难发现，这一“务实高效”作风为该局赢得优异成绩打下“半壁江山”。据三河市自然资源和规划局对外发布2020年工作纪实中称，2020年成功举行了8期国有土地使用权招标出让和8期挂牌出让，共成交土地24宗，面积1183.54亩，收缴出让价款40.73亿元。然而，多宗受新规划影响地块能否继续维持去年三河土地财政高位，或生变数。
（应采访者要求，文中可毅为化名）
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
